Con el Decreto 18-2026, los inmuebles de vivienda, uso residencial y uso mixto pasan a una tasa de cero por millar del IUSI. Los de uso comercial pagan 3, 6 o 9 por millar, según su valor. La reforma no perdona las deudas: el IUSI de 2026, incluida la cuota que se paga en enero de 2027, se sigue pagando. Además, desde el 1 de enero de 2027, las personas individuales no pagan ISR por la ganancia al vender un inmueble, y los timbres del 3 % se mantienen.
Qué cambia en el IUSI
El IUSI pasa a calcularse según el uso del inmueble y no solo según su valor. El Decreto 18-2026 se publicó en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026.
| Uso y valor | Tasa |
|---|---|
| Vivienda o uso mixto | 0 ‰ |
| Comercial, hasta Q500,000 | 3 ‰ |
| Comercial, de Q500,000 a menos de Q1 millón | 6 ‰ |
| Comercial, desde Q1 millón | 9 ‰ |
«‰» significa por millar: Q3 por cada Q1,000 del valor inscrito. «Comercial» incluye también otros usos que no son vivienda.
Técnicamente no es una exención, sino una tasa cero. El inmueble sigue inscrito en la matrícula fiscal y las demás obligaciones formales continúan.
La ley no define con detalle qué es «uso mixto». El reglamento y los criterios municipales deberán precisar cómo se acredita el uso de cada inmueble.
Desde cuándo
El decreto dice que las reformas al IUSI entran en vigor 90 días después de su publicación. Esa fecha se ha interpretado de dos formas: el 26 de noviembre de 2026, si se cuentan días calendario, o el 8 de enero de 2027, si se cuentan días hábiles.
Como el IUSI es un impuesto anual, en la práctica la tasa cero se aplicaría al IUSI de 2027. Hasta entonces, el esquema actual sigue vigente.
La reforma alivia el IUSI de la vivienda hacia adelante. Lo que ya se debe, se sigue debiendo.
Lo que no cambia
- Las deudas siguen vigentes. Una propuesta para perdonar deudas y multas no alcanzó los votos necesarios.
- El IUSI de 2026 se paga completo, incluida la cuota trimestral que vence en enero de 2027.
- Los timbres fiscales del 3 % en la segunda venta y las siguientes se mantienen. Desde 2027, lo recaudado se traslada a la municipalidad donde está el inmueble.
- El IVA del 12 % en la primera venta de un inmueble no cambia.
- El IUSI al día sigue siendo necesario para que opere el aviso a la municipalidad cuando se vende un inmueble.
Lo que sí cambia es la forma de cobro: la reforma prohíbe a las municipalidades condicionar servicios como el agua, la recolección de basura o el alumbrado al pago del IUSI. La deuda no desaparece; se cobra por las vías propias del impuesto.
Casos frecuentes
Mantienen la tasa cero
- Su casa de habitación
- Varias casas de vivienda: la ley no limita el número
- Una casa alquilada para vivienda familiar
- Una vivienda con una tienda o un taller al frente (uso mixto)
Pagan la escala comercial
- Un local o una oficina
- Una bodega o un inmueble industrial
- Una casa que dejó de ser vivienda y se usa solo para negocio
- Según el reglamento, posiblemente los alquileres turísticos de corta estadía
Si va a vender un inmueble
Desde el 1 de enero de 2027, la ganancia de capital por la venta de un inmueble ubicado en Guatemala queda exenta del ISR para las personas individuales. No aplica a sociedades, fideicomisos, sucesiones indivisas ni a quienes se dedican a la compraventa, lotificación o construcción de inmuebles.
Si planea vender, conviene revisar con anticipación cómo le aplica cada impuesto. Vea la compraventa paso a paso o haga el cálculo con nuestra calculadora de IVA o timbres.
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Consultar por WhatsAppEste artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Cada caso tiene particularidades que pueden cambiar el procedimiento aplicable. Antes de tomar decisiones con efectos jurídicos, consulte su situación concreta con un abogado.
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Preguntas frecuentes
¿Ya no tengo que pagar el IUSI de mi casa?
La vivienda pasa a tasa cero cuando la reforma entra en vigor, lo que en la práctica se aplicaría al IUSI de 2027. El IUSI de 2026, incluida la cuota de enero de 2027, se sigue pagando.
¿Me perdonan lo que debo de IUSI?
No. Las deudas de 2026 y de años anteriores siguen vigentes. La propuesta para perdonarlas no alcanzó los votos necesarios. Puede consultar a su municipalidad por un convenio de pago.
¿Cuánto paga un local comercial?
3 por millar si su valor inscrito es de hasta Q500,000; 6 por millar entre Q500,000 y menos de Q1 millón; y 9 por millar desde Q1 millón.
¿Una casa que alquilo para vivienda paga IUSI?
Si mantiene su uso residencial, puede conservar la tasa cero: recibir una renta no la convierte en comercial. El reglamento deberá precisar cómo se acredita el uso.
¿Pueden cortarme el agua por deber IUSI?
La reforma prohíbe condicionar servicios públicos como el agua, la basura o el alumbrado al pago del IUSI. La deuda no desaparece: la municipalidad la cobra por las vías propias del impuesto.
¿Cambian los timbres del 3 % al vender un inmueble?
No cambia la tasa. Desde 2027, lo recaudado por timbres en la segunda venta y las siguientes se traslada a la municipalidad donde está el inmueble.
¿Pago ISR si vendo mi casa en 2027?
Desde el 1 de enero de 2027, las personas individuales quedan exentas del ISR por la ganancia de capital en la venta de inmuebles en Guatemala, salvo que se dediquen a actividades inmobiliarias. No aplica a sociedades ni fideicomisos.
Lic. Sergio Alvarez
Abogado y Notario colegiado activo en Guatemala, con más de 13 años de ejercicio en materia notarial, corporativa y registral. Atiende a emprendedores y empresas en Guatemala y a guatemaltecos residentes en Estados Unidos, España y Canadá.