La promesa de compraventa es el contrato por el cual comprador y vendedor se obligan a firmar la compraventa más adelante, en un plazo y condiciones definidos. Conviene cuando falta reunir el dinero, un crédito o documentos. Debe constar por escrito y fijar precio, plazo, anticipo y qué ocurre si una parte incumple. Para inmuebles, la ley limita el plazo de la promesa a dos años.
Cuándo conviene
- El comprador está tramitando un crédito bancario.
- Falta reunir documentos: una sucesión, una desmembración, una solvencia.
- Se pagará el precio en partes antes de escriturar.
- El vendedor debe cancelar una hipoteca antes de vender.
Lo que debe incluir
- Identificación de la finca: número, folio y libro.
- Precio y forma de pago, con fechas.
- Anticipo: monto y qué pasa con él si la venta no se concreta.
- Plazo para firmar la compraventa, que en inmuebles no puede exceder de dos años.
- Condiciones, como la aprobación de un crédito.
- Obligaciones del vendedor: entregar libre de gravámenes y con el IUSI al día.
- Penalidades por incumplimiento.
- Quién paga impuestos, arancel del Registro y honorarios.
El anticipo
Un anticipo entregado sin documento depende, en la práctica, de la buena voluntad del otro. En la promesa debe quedar claro si el anticipo se devuelve, se pierde o se duplica según quién incumpla.
Antes de entregar un anticipo, revise la finca. Después, el margen de negociación desaparece.
Errores frecuentes
- Entregar dinero sin revisar la finca ni al dueño.
- Un acuerdo de palabra o en un mensaje.
- No fijar qué pasa si el crédito no se aprueba.
- Olvidar impuestos y arancel en los números.
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Consultar por WhatsAppEste artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Cada caso tiene particularidades que pueden cambiar el procedimiento aplicable. Antes de tomar decisiones con efectos jurídicos, consulte su situación concreta con un abogado.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una promesa de compraventa?
Es el contrato por el cual comprador y vendedor se obligan a firmar la compraventa más adelante, en un plazo y condiciones definidos.
¿Cuál es el plazo máximo de una promesa sobre un inmueble?
La ley limita a dos años el plazo para firmar la compraventa prometida de un inmueble.
¿Qué pasa con el anticipo si la venta no se hace?
Depende de lo que diga la promesa. Por eso debe quedar escrito si el anticipo se devuelve, se pierde o se duplica según quién incumpla.
¿La promesa debe hacerse ante notario?
Debe constar por escrito. Recomendamos hacerla ante notario, para dar certeza a las firmas y al contenido.
¿Sirve si estoy esperando un crédito bancario?
Sí. Es uno de los casos más frecuentes. Conviene pactar qué ocurre si el crédito no se aprueba.
Lic. Sergio Alvarez
Abogado y Notario colegiado activo en Guatemala, con más de 13 años de ejercicio en materia notarial, corporativa y registral. Atiende a emprendedores y empresas en Guatemala y a guatemaltecos residentes en Estados Unidos, España y Canadá.